房价利率齐上涨，“量跌价升”还要持续多久？

火爆了近两年的楼市，最近几个月各种预测者却都表示，房价上涨的速度会开始放缓。

如今随着抵押贷款利率升至5%以上，甚至有些人猜测，房价是不是该降了？

坚挺的楼市又还能在此轮美联储加息潮中坚持多久？

想知道房价还能涨多久，我们可以先看看这轮房价暴涨是何原因造成的。

买房需求急速扩张

2020年面临疫情冲击对日常生活带来的巨大改变，越来越多的人开始注重起了居住环境，期望换个更大的住宅、或是搬到远离城市中心的地区；

作为购房主力军的千禧一代也迈入了他们的买房期，近三分之一的年轻人表示，疫情促使他们提前找房，同时居家办公的需求同样推升了买房、换房的需要。

此外，美联储执行的超低基准利率带来的房贷利率快速下降，更是为火热的房市添了一把热油。

潜在的购房者挤入火热的市场，于是各式各样的抢房大战纷纷上演。

供给极度短缺

疫情之下，全球供应链受到严重影响，宽松的货币政策同时也造成了通货膨胀和物价攀升。

由于原材料短缺和运输中断等导致了建筑成本的飙升，以往可以10个工人同时开工的房子，此时只能有3-5个人。

最严重的时候，全美可供销售的房源（包括新房、二手房），仅够市场消化1个月，许多热点区域平均房源销售时间不会超过一周。 

也就是说，在2020-2021年，你只有一周的时间完成看房买房的全过程。

甚至在这个过程中，买家还要忍受卖家和开发商的挑挑拣拣：非全款买家不考虑、非加价不考虑等，一套房源收到20-30个购房意向是非常常见的。

截至4月底，待售房屋的数量为95万套，库存仅在一个月左右，通常来说，房地产供应不足5个月销售时，都表明市场供应紧张。

多种因素迭加，造成了全美房地产市场供应与需求的极度不匹配，这也带动了房价的大幅上涨，全美房价在短短两年内暴涨34.5%，仅在2021一年就上涨了15.8%。

房价还会继续涨吗？

目前看来，美联储已经开始货币紧缩来对抗通胀和物价上涨，但随着加息政策的落地，房贷利率一再突破新高，更多人开始担心利率上涨是否会影响房价的涨势。

而根据历史经验来看，现在通胀相当于1982年的水平，而在当时房贷利率接近了13%。1982年前后的房贷利率这么高，那么房价有没有跌呢？

我们从下图的数据中可以发现，当时的房价只是涨的慢了，但并没有出现大幅下跌。

此外，还有58.9%的房屋售价高于标价，这个数据目前仍有上有趋势，这表明竞标战正在变得越来越普遍，房市竞争异常激烈。

而供求关系往往是房价走势的决定性因素，由于供需的极度不平衡，房价几乎不可能出现下跌。

确然，房利美目前仍预测房价将在2022年上涨10.8%，而Zillow的预测更为乐观，认为今年房价有望上涨14.9%。

而房货利率的快速上升对房价有一定负面影响，但是具体表现应该会为房价上涨速度放缓，待美联储加息结束后，房价可能会加速上涨。

竞争如此激烈的今天，在好不容易遇到心仪的房子时，房贷不应成为买房路上的绊脚石。

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