房市大热，谁是输家？谁是赢家？

从最高的房价到最低的待售房屋数量，不可否认，COVID-19大流行颠覆了美国的房地产市场，那么在这场房地产市场的大洗牌中，谁是真正的赢家和输家？

虽然纽约人和其他东海岸人对佛州的兴趣仍然很高，但其他外州的买家数量却也在扩大。 2021年，越来越多的人从远至加州搬来，因为许多工作者都搬到了偏远地区，这在几年前还是闻所未闻的。

不仅仅是像迈阿密这样的热点获得了追捧，实际上全州都在发生。与2020年相比，佛州2021年11月整体房屋的要价中位数上涨了19%。

2. 郊区房
关键数据：郊区购房者数量激增42%

当城市生活的福利突然消失时，原本租住在密集都会区的人们正在大量逃离，与共用电梯和洗衣设施的小公寓相比，拥有更多的家庭健身房空间、可以安全娱乐的大后院，以及邻居之间的更多空间，突然变得更加需要。

现在，郊区生活更受到年轻购房者的欢迎。买家纷纷涌向郊区，导致激烈的竞标战、高出要价的疯狂报价，以及愿意放弃验房和购房保障条款的人们。 Realtor.com经济研究团队的一项分析显示，今年郊区购物者的数量比疫情前增加了42%。所有这些额外的竞争都在推高郊区的房价。

2020年，郊区房价涨幅自2017年以来首次高于城市涨幅。 9月，郊区房价每平方英尺中位数价格比疫情前高28%，而城市房价增长25%。

与2019年9月相比，今年9月郊区的典型房屋销售速度加快了约3周，而同期城市房屋的销售速度加快了16天。

3. 婴儿潮一代
关键数据：中位价房屋的平均利润率达到100,178美元

在极端卖方市场中，拥有房屋的年长美国人似乎是 2021 年持有大部分房产的人。他们是最有可能拥有大房子要出售的人，因为许多人要换较小的房屋，或想与亲朋好友更亲近。在许多情况下，他们出售房产能够大量获利。

事实上，根据房地产信息公司ATTOM Data Solutions的数据，2021年夏天，中位价房屋的平均利润率超过了十万美元，这是金融危机结束以来的最高水平。

Zonda的沃尔夫解释说：“婴儿潮一代最有可能拥有房屋并投资股票的族群，两者的价值都在过去一年中上涨。”“婴儿潮一代出售并搬入更小、更便宜的房屋，他们的销售收入最高，并且通常可以在新的地方提出更有竞争力的报价。”

4. 华尔街投资者
关键数据：投资者占房屋购买量的5.5%

2021年在郊区争夺可负担的独立房住宅的买家，除了首次购房者，还包括财力雄厚的大型房地产投资者。与大多数首次购房者不同，许多投资者够为这些房屋提供所有现金，并转为出租。

根据Realtor.com 2021年早些时候对契约记录的分析，投资者在市场上的份额至少达到了2015年以来的最高水平。 2021年前7个月，投资者占所有房屋购买量的5.5%。许多人利用严重的房屋短缺问题来获利，预计这一问题在未来几年内不会得到解决。

Realtor.com的经济研究经理George Ratiu表示：“投资者看到了这种不平衡的巨大机会。”

5. 为抵押贷款再融资的房主
关键数据：抵押贷款利率创下2.65%的历史新低

低利率意味着随着价格上涨，买家可以进一步扩大预算，但能够为现有贷款进行再融资的房主绝对是2021年的大赢家。已经拥有房屋的人能够从每月的抵押贷款中节省100美元或更多——最终在贷款期限内节省数万美元。

根据房地美（Freddie Mac）的数据，利率在2021年第一周触底，当时30年期固定抵押贷款利率的平均降至2.65%的历史最低水平。虽然最近30年贷款利率已经是2018年以来的最高点（两年前，在疫情来袭之前，利率约为3.7%）。

经济研究经理George Ratiu说：“我们看到的抵押贷款利率低点，不太可能再次发生。”

根据NAR最近的一份报告，由于寻找房屋的人比以往任何时候都多，今年大多数买家都需要支付上市房的要价（或以上）。根据NAR的报告，2021年首次购房者的房屋花费中位数为252,000美元，高于2020年的230,000美元。为此，大多数人告诉 NAR，他们必须做出经济上的牺牲来存钱买房，而且购房的平均面积为1,640 平方英尺，比二次购买者的房屋小近400平方英尺。

“首次购房者通常会在市场竞争最激烈的地区寻找房屋”，经济学家沃尔夫说，“对于首次购房者、低价购房者、低收入人群、投资者，甚至是一些高价购房者，价格最低的房屋都是他们理想的选择。”

“卖家通常会选择，他们认为最有可能通过的报价。与高财富人士竞争时，首次购房者几乎没有机会”沃尔夫说。

2. 德州奥斯汀
关键数据：租金上涨了30%

德州的首府奥斯汀（Austin）在疫情前，已经以良好的速度增长，从2020年开始出现前所未有的增长——2021年涨幅加速，且新科技公司扩张增长。奥斯汀在2021年成为远程工作者最受欢迎的目的地之一，这要归功于其时髦、年轻的文化和仍然比旧金山湾区便宜许多的房价。

虽然人口增长通常对当地经济来说是一件好事，但这个相对较小的城市，没有足够可供出售或出租的住房，来应付大量涌入的人口。在伊隆・马斯克（Elon Musk）宣布特斯拉将其总部迁至奥斯汀后，这一个问题变得更加明显。

根据Realtor.com的数据，买家的涌入和低房屋库存，使这个都市的要价中位数比疫情前高出约50%。去年10月，房屋的要价中位数高达55万美元，让许多潜在买家望而却步。

租房者也没有太多运气。根据Realtor.com的分析，2021年10月份奥斯汀的整体租金中位数达到1,700美元，比一年前同期上涨约30%。

德州农工大学德州房地产研究中心的研究经济学家路易斯・托雷斯（Luis Bernardo Torres）表示：“负担能力将是奥斯汀房市未来面临的一个问题。”

3. 房产翻修转售者（Home flippers）
关键数据：翻修转售者的每间房屋的利润减少了7%

根据 Realtor.com对契约记录的分析，去年房产翻修转售的数量达到了创纪录的水平，但利润缩水。今年4月到6月的利润是2008年以来最低的。平均房产翻售的利润约占成本为43%，但这还没有考虑到雇用承包商和支付木材等材料，连同电器的成本。通常往年，翻修转售者寻求投资回报为成本的50%以上。

房屋的需求很高，且价格不断上涨，翻修转售者需要要花更多的钱来确保房屋。创纪录的低待售房屋数量，意味着他们通常不得不支付更多，而且还需要击败首次购房者和其他投资者的竞争。建筑和电器成本上升，加上全球供应链短缺导致的延误，严重影响了他们的利润。

4. 租房者
关键数据：租金上涨了9%

在疫情开始时，沿海许多较大、较昂贵的城市的租金价格暴跌。许多突然不再需要每周5次通勤的居民，搬迁到更便宜的地区或郊区。

但数据显示，现在租金不仅恢复，而且创下历史新高，而租房者正在遭受损失。今年到目前为止，全美的租金上涨了约9%，在某些地区（如奥斯汀），租金上涨了30%以上。

 “特别是对于今年的租房者来说，真的是双重打击”，George Ratiu说：“第一个是今年早些时候暂停驱逐令到期，第二个是租金价格的急剧反弹。”

与此同时，买房也变得越来越难以负担，让租房者陷入困境。

5. 旧金山湾区
关键数据：增加31%的旧金山人离开了这座城市

当远程工作成为许多科技工作者的常态时，旧金山人真的开始重新思考：他们为什么要花这么多钱住在他们珍贵的海湾城市？于是他们行动了，许多人寻找更便宜、附近的替代品，并搬到里诺（Reno）、西雅图和凤凰城。特斯拉搬到德州的大部分原因是，工人再也买不起办公室附近的房子。

沃尔夫说：“即使在疫情之前，湾区已经是一个房屋长期供不应求的市场，尤其是那些被视为入门级的房屋。”

当租房者意识到他们买不起湾区的房子时，许多人扩大了他们的房屋搜索范围并搬到了其它地方。根据无党派加州政策实验室的一份报告，离开旧金山的人数增加了31%。与此同时，入住的人数减少了21%。

但是，尽管有这种大规模的外流，但不知何故，房价仍然变得更加难以承受。根据房地产公司Compass的一项分析，从2020年春季到2021年秋季，旧金山市区的中位数房价增长了20%。

在城市范围以外的县，这种情况更为明显。为寻找更大房子的富裕买家，使这些社区的房价更高了。

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