同样是房贷利率飙升,1994年后的房市发生了什么?


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Freddie Mac显示,5月5日,30年期房贷的平均利率升至5.27%,这个数字在去年8月时还仅为3%。

上一次房贷利率涨幅如此之大还是在1994年。 1993年末的当时,房贷利率不到7%。

但当时的情况与今年非常相似,随着美联储拯救通胀的一系列加息措施,1994年12月,利率便飙升至9.11%,在不到12个月里跃升了2个多百分点。

部分专业人士表示,2022年房贷利率的上涨幅度可能比1994年更加剧烈。

无论是1994年还是2022年,美联储都把加息作为对抗通胀手段。今天就和大家一起回顾一下,1994年房贷利率飙升对当时房地产市场的影响,并一起探讨一下这次上涨可能带来的后果。

为什么房贷利率会在1994年飙升?
美国经济在1990年和1991年陷入衰退,直至1994年开始逐渐复苏。

随着经济升温,美联储迅速采取行动,准备加息。 1994年初,联邦基金利率为3%,年底时这一数字已提升至6%。

美联储加息令市场措手不及。这也直接导致1994年市场出现一连串波动。债券市场崩盘,导致包括加州Orange County在内的多个地区破产。

房贷利率随后在1995年略有回落,1996年初降至 6.95%。在90年代剩下的时间里,利率一直在6%到9%之间波动。

尽管30年后的今天,经济状况有所不同,但还是有一些和1994年相似的地方。比如美联储通过加息来抑制通货膨胀等。

1994年的利率飙升对当时的房地产市场有何影响?
利率的上涨并没有带来房市的放缓,在整个1994年利率飙升期间,房价一直在上涨。

根据美国房地产经纪人协会的数据,1993年美国房屋的房价中位数为107,200美元,1994年攀升至111,200美元。 1995年则进一步升至114,600美元。

在其他利率上升的时期,房屋价格也常以这个模式改变。

经济学家表示,房屋价格往往不会降低,因为卖家大多不愿降价,而是选择暂时不再出售。

与此同时,当时市场上的住房需求却依旧强劲。大量的刚需促使了房屋销量的不降反升。

当时,房屋销售量从1993年的370万增加至1994年的390万套,然后随着购房者逐渐适应新的利率,最后回落到1995年的380万套。

根据房地产经纪人的数据,到1996年,房屋销售量已远超400万套,即使当时房价增长了8.29%。

2022年的利率飙升将如何影响现在的房地产市场?
与30年前相比,如今的美国房地产市场大不相同。如今的购房者面对的不仅是千禧一代的强劲刚需,还有待售房屋的严重短缺。

根据Zillow 3月最新的一份调查显示,专家预测要到2024年,房屋库存量才能回到疫情前的正常水平。

房主们现在拥有空前的资产净值,不太可能发生大规模房屋贷款断供的情况。

实际上,每代人都是如此——婴儿潮一代在80年代房贷利率飙升至两位数时,也没有停下购房的脚步。

虽然房贷利率上升可能会提高房价,但30-40岁的美国千禧一代人口激增,依然强有力地推动着人们对房屋的需求。

Bee's Wood预测,今年美国人将继续购置房屋。目前的北加市场,有些买家开始观望,导致市场升温速度放缓,但仍然有大量买家密切关注市场,且市场上房源数量还是远远少于买家需求。

从各方数据来看,利率升高确实减缓了市场升温的速度,不过目前还远远无法扭转 “卖方市场” 的大环境。

对于最近想换房的朋友来说,除了做好前期财务准备,摸清目前市场上买方、卖方的定价和出价策略,也更应该了解清楚有哪些方法可以省钱省心搞定买房、贷款两个环节。



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