美国房价快速上涨引发地产泡沫争议——业内专家释疑上涨主因强调非泡沫论

据《今日美国》报道，开年以来，美国房价快速上涨引发各界忧虑，有业内人士担心新一轮地产泡沫来袭。业内专家认为，疫情造成的房屋需求提高、人口结构、历史上的低按揭贷款利率共同催生了地产繁荣，目前尚看不到泡沫的迹象。

在一场肆虐全球性的的新冠病毒肺炎流行中，数百万美国人仍然失业，面临被驱逐和丧失抵押品赎回权的可能。而美国的地产业正在经历一场前所未有的繁荣，这种繁荣是15年来从未有过的。

在全国范围内，几乎所有地方的房价都在上涨。从缅因州的奥古斯塔到凤凰城，从佛罗里达州的萨拉索塔到华盛顿州的阿伯丁，房价都上涨了两位数。

由于历史上的低利率使得借贷变得便宜，以及大批人因为疫情逃离人口稠密的城市，购房变得和2000年代中期的繁荣时期一样容易。

加之联邦政府两次“放水”带来的小幅的通货膨胀也催生了房价。美联储用低利率提振经济，也导致待售待售房屋大大减少了。

事实上，美国现在现有住宅的供应量已经减少，远远低于六个月的正常水平。而提供房屋供给的建筑商跟不上需求......。

种种房屋上涨的现象，使得美国有关房地产泡沫的言论现在在分析师口中甚嚣尘上。持有这种观点的包括瑞士银行业巨头瑞银（UBS）的分析师，他们用图表支持自己的观点，图表显示了房价如何超过工资和租金。虽然自2012年11月以来，房价已上涨逾60%，但同期收入仅上涨20%，租金上涨30%。分析人士认为，结果是：每年越来越多的购房者买不到房子。

但与导致大萧条的房地产繁荣不同的是，这种全国性的价格飙升并不是由放贷者的违规放贷所推动的。那种2007年次贷危机违规放贷的情况造成的泡沫迥然不同。

同时，应该看到的另一个现象是，美国住房供需基本面也会推动房价价上涨。

“10多年来，美国长期一直缺乏住房供应。”知名开发商Norada Real Estate Investments首席执行官Marco Santarelli表示，我们每年需要162万套住房以满足有机需求，但我们的供给数量要少得多。我们每年大约短缺37万套。”

Marco Santarelli补充说，随着超过1.4亿千禧一代在未来几年搬进出租屋和新房，供应失衡只会变得更严重。

桑塔雷利说：“大约52%的18岁到29岁的年轻人仍然和父母住在一起。”这是110多年来的最高比率。这些人必须去某个地方，这就是为什么我对房地产长期如此看好的原因。”。

失衡的房地产市场

但这些健康的基本面并不意味着市场没有令人担忧的扭曲。

随着美联储（fed）继续在其量化宽松计划下购买美国国债和其他证券，随着美国经济被大幅“注水”，利率被人为压低。这使得借贷成本低廉，并鼓励投资者购买股票和房地产等风险较高的资产，从而推高这些资产的价格。

迈克尔·桑德斯公司（michael saunders&Co.）驻萨拉索塔的房地产经纪人罗伯特戈德曼（robertgoldman）表示，除非美联储（fed）停止购买债券，利率开始再次上升，否则房地产价格将继续攀升。而且预计短期内不会有政策变化。

高盛在其月度通讯中表示：“尽管2021年和2022年经济可能蓬勃发展，但美联储仍将继续购买债券。”这说明，美国的经济“放水 ”政策，仍然没有停息。

佛州墨西哥湾的城市，著名的美国过冬圣地萨拉索塔的房价在2020年上涨了10.2%”房价将继续以每年10%至15%的速度升值，这是不可持续的。

但是，在某一时刻，利率会上升，从更昂贵的市场进来的买家将不足以继续支付更高的价格。无论是开发还是两者兼而有之，都可能导致价格回落。

同时，暂停驱逐和取消抵押品赎回权也扭曲了市场。毫无疑问，这些政策今后还是要实施的。目前是以防止人们在疫情期间流离失所，但它们最终将不得不取消，现在还不清楚当它们这样做时会发生什么。

桑塔雷利相信损失将是最小的。他相信，当经济复苏时，租房者会找到工作，他们不会加入无家可归者的大军。他还认为，房主要么可以卖掉自己的房子和公寓，并带走股权，要么可以再融资或平衡抵押贷款后端的债务。

同时，如果房主不能出售或再融资，丧失抵押品赎回权的情况可能会激增，市场上的房屋供应将急剧增加，从而使得房价逐步走低。

租赁市场正蓬勃发展

与此同时，美国房地产市场目前似乎运作效率最高的部分是租赁市场。随着人们离开人口稠密的城市以躲避疫情和交通拥堵，大都市房租正在下降，郊区在上涨。据追踪全美租金的Zumper.com统计，旧金山的租金在2020年下降了24%。纽约和波士顿分别下跌了近20%和17%。

在新泽西州的纽瓦克、加利福尼亚州的萨克拉门托和弗吉尼亚州的里士满等城市，人们正在重新安置，租金却在向相反的方向急剧上涨。

Zumper.com的联合创始人兼首席执行官Anthemos Georgiades说：“全美国排名前八的城市非常火爆，有着千禧年的历史，租金大幅下降，而同一地区的二级城市则从中受益。”

然而，在经历了大规模外迁的城市，房价中值并没有下降——至少现在还没有。例如，纽约的租金下降了20%，但其房价中值却上升了6%。同样的趋势在旧金山、波士顿、洛杉矶和华盛顿特区也存在。

Anthemos Georgiades说，这是因为租赁市场比“待售”市场更具活力。

据Norada Real Estate Investments称，尽管旧金山的火爆房地产市场近来有所降温。但未售出房屋的库存仍然紧张，这就是价格没有下降的原因。纽约的现实是不同的。现在纽约市场上的房子比想要的买家要多，这使得买家在价格下调谈判中处于主导地位。

耶鲁大学（Yale）著名经济学家罗伯特·希勒（Robert Shiller）认为，正是这样的城市，房价应该首先下降，他在《纽约时报》的一篇专栏文章中建议购房者“避免投资太贵的房子或承担太多风险。”

对于亚利桑那州立大学房地产教授马克·斯塔普来说，目前房地产市场的状况并不是泡沫。

斯塔普说：“泡沫的定义是，当泡沫破裂时，那里什么都没有。”不是这个案子。有非常真实的需求存在，这就是导致价格上涨的原因。”

全美国各地的房地产经纪人普遍同意这种观点。

位于凤凰城的伯克希尔哈撒韦家庭服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices）的顶级生产销售助理Mary Jo Santistevan表示，买家正从加州、华盛顿州和中西部拥挤的城市涌入。他们希望利用亚利桑那州较低的房价、较低的房产税和生活质量。但他们正面临着这样一种局面：近年来，未售出房屋的库存一直在稳步下降，目前一些地区的供应量仅为一个月，而其他地区的供应量则不足一个月。

近3000英里外的缅因州奥古斯塔县，房地产市场同样泡沫重重。

缅因州房地产经纪人协会（maineassociationofrealtors）主席阿伦·布朗普（Aaron boomp）表示，缅因州16个县中，有15个县的房价中值在2020年上涨了10%。其中一些县的增长率达到20%或更高。通常，这个地方不是热点。仅有每年的阵亡将士纪念日和劳动节之间有超过3200万人参观。他们通常不会在每年的这个时候来。但在大流行中，这是一个安全的地方。人口密度非常低，远程工作在2020年突然流行起来。”

阿伦.布朗普说，2019年25%的买家来自外地。去年，这个数字上升到33%。由于没有大量的住房库存，可用房源很快就被抽走了，因为外地买家抬高了房价。

托普说，目前，全州只有6000套待售房屋，其中一半已签约。

这种情况在缅因州是独一无二的，我们不确定这种情况会持续多久，特别是考虑到这种需求是由来自州外的人（其中许多人可能可以在家工作）驱动的，而不是由缅因州境内创造的就业机会驱动的。