15年前第一个预言房市泡沫的人说,眼下美国房市没有泡沫


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几个月来,各种各样的预测者都在预测,房价快速上涨的速度会大幅放缓。如今,随着抵押贷款利率已经升到5%以上,许多人开始认为,房价该降了。甚至有研究认为,现在的价格已经出现了泡沫。 3月29日,达拉斯联邦储备银行(Dallas Fed)发布了一份报告,警告称房地产市场正“酝酿”一个“泡沫”,房价正变得“脱离基本面”。

但《财富》杂志(Fortune)记者肖恩·图利(Shawn Tully)与房利美(Fannie Mae)前首席信贷官、企业研究所住房中心主任埃德·平托(Ed Pinto)在对谈中认为,目前的房市并不应该用“泡沫”来形容。值得一提的是,图利是第一个预言房市泡沫的记者。

他们总结认为:与上一轮房价上涨的动力不同,疯狂的投机并不是本轮房价上涨的驱动力。它反映了一套全新的基本面:包括不断上升但仍然相对有利的抵押贷款利率、创纪录的低库存、房主从适度的杠杆中受益,以及婴儿潮一代渴望保留大房子而不是缩小到公寓或排屋。最重要的是,居家办公经济解放了家庭,让他们离开成本高昂的沿海城市,涌入价格超实惠的阳光地带城市,极大地促进了各地市场。 Pinto因此认为,在2022年余下的时间里,肯定仍会有巨大的增长。而在当前上涨势头消退后,一些城市仍会保持适度上涨,也有些一直很贵的城市房价涨幅会落后于当前的通胀,甚至会下跌。

上一个泡沫
《财富》杂志的肖恩·图利在2007年11月12日的那期杂志上,发表了一篇高度分析性的文章,题为《房地产:买入、卖出或持有》。

从全美范围来看,美国房主在过去八年里的平均收益达到了70%,而在迈阿密、杰克逊维尔、凤凰城和拉斯维加斯等热门都市,他们的房子价值已经翻了一倍多。看好房地产的人认为,新的、高得多的价格平台是可持续的,因为长期的基本趋势已经将房地产市场推上了一条新的、更快的轨道。他们认为,强劲的家庭增长将继续确保强劲的需求,而限制新建住宅的法规将继续收紧供应。

但图利等人认为,美联储的宽松货币政策引发了一波不计后果的投机浪潮。看跌者认为,那些买了他们买不起的房子的人,或者那些买了一大堆新房子但现在租不出去的投资者,会把这些房子扔到市场上,导致“待售”信号扩散,从而导致价格下跌。

在这篇报道中,图利强调证明市场确实已经脱离了基本面,对未来大幅上涨的预期和“对错失良机的恐惧”正在推动价格远远超出房地产的潜在价值。其证据是房价和租金之间的巨大脱节。

房价将走向何方?租金是值得关注的关键指标
许多因素合在一起决定了房子的价值。这些因素包括卧室的数量,房子是在安全的市中心附近的著名社区,还是在偏远的郊区,以及学校的质量。低抵押贷款利率,比如在2019年初看到的3%至4%的低价,甚至今天的5%左右的水平,都可以给价格带来大幅提振,就像低国债收益率提振股市一样。

但控制房价的主要力量是租金。人们每个月花在买房子上的钱,不会比租一套非常相似的房子,或者在附近租一套空间相同的公寓多很多。因此,只要房价能反映租金的未来趋势,房价就是合理的。

在拥有强劲就业和人口增长,同时又几乎没有新建筑的市场,比如旧金山或圣何塞,房租往往会快速上涨。在杰克逊维尔或夏洛特等吸引了大量新来者的市场也是如此,但尽管建商在快速盖房,但新建筑无法满足人们对住房的需求。在这些城市,房价与租金之比,即“P/R”值,往往高于平均水平,就像成长型股票的市盈率超过标准普尔标准一样。相比之下,在像匹兹堡或底特律这样的老牌都会区中,尽管新建筑很少,但就业增长缓慢,P/R通常很低。简单地说,基本面因素表明,只要租金快速上涨,活跃的市场就有价值,而且可以保持远高于平均市盈率的水平。

当房价与租金脱节时,问题就来了。房价跳得如此之高,以至于家庭可以以比买房时低得多的月供租下类似的房产。 Pinto说:“租金和价格之间存在相互影响。当按揭高于租金时,人们就会更多地租房,从而提高租金,压低房价,直到恢复适当的平衡。”租金对价格有某种引力作用。正如耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒(Robert Shiller)所言,房价与租金之比“表现得很像股票的市盈率”。他补充说,两者都是“中值回归”。房价可能会时不时地大幅上涨,远远超过租金,但随后会发生相反的情况:房价放缓或下跌,租金赶上来,两者之间的关系就会恢复正常。

回顾泡沫的教训
由于租金是潜在的驱动因素,衡量房价是高估还是低估的一个好方法是将不同市场的传统P/R“倍数”与今天的“倍数”进行比较。如果目前的P/R远远高于长期水平,那么价格下跌的可能性很大。

在2007年图利撰写那篇分析文章时,结果令人瞠目结舌。整个美国2007年秋季的P/R比15年来的正常水平高出28%。他预测,全美范围内的高房价需要在接下来的五年里下降16%,才能反映出租金上涨速度慢得多的趋势。

结果与他预测的方向一致,但大多数实际下降比预期的还要大。截至2012年11月,全美房价降幅略高于21%,比预期高出5个百分点。西雅图(-24%)、凤凰城(-38%)、西雅图(-24%)、杰克逊维尔(-34%)和迈阿密(-43%)的度假胜地也更大。

今天看起来很像2007年——但不要被骗了
那么如今的租售比又是怎样呢。目前全美的P/R比2005年至2007年的狂热时期要低得多,这是一个令人鼓舞的迹象。

虽然租金的变化比销售价格的变化慢(合同通常为一年或更长时间),但现在看到,即将到期的租金正在以更高的数字重新设定。去年4月,租金年增长率为3%,7月为9%,两者都比房价的增长要慢得多。但在截至2022年2月的一年里,租金上涨了17%,与住房价格的上涨相当。这意味着许多市场的P/R比率应该会稳定下来。

那么,为什么这次房价出现大幅上涨?简而言之,供需基本面正在推动许多热门市场的租金和房价同步上涨。在泡沫时期,投机推动了市场。认为住房将带来巨大资本收益的观点,吸引投资者购买大量房屋,并将其用于出租,从而抑制了推动房价的基本力量。今天的情况远非如此。家家户户买房是为了居住,而不是为了交易。

出于两个原因,买盘应该会保持强劲。首先,尽管30年期住房贷款利率已经从年初的3.5%上升到4月12日的5.1%,借款人仍然获得了一笔可观的贷款。当天消费者价格指数(CPI)同比涨幅达到8.5%,这意味着新买家支付的“实际”利率(即经通胀调整后的利率)低于零。 Pinto说:“只有抵押贷款利率超过7%,需求才会显著放缓。”他还认为,美联储需要将基准利率提高到6%至7%,将住房贷款利率提高到9%以上,“才能让住房市场真正陷入困境”。

其次,在家工作经济让那些因为工作而被困在圣何塞或纽约郊区的人可以搬到杰克逊维尔、博伊西或奥斯汀,这些地方的房价要低得多。通过搬迁,他们可以搬进更大的房子,同时还能获得数十万美元的现金。移民潮推高了阳光地带城市高端住宅的价格,与洛杉矶、波士顿或华盛顿的同类社区相比,这些城市的房价属于中等水平。实际上,新冠危机引发的解放创造了一个更自由、更流动的市场。另一个潜在的好处是:传统上,在通货膨胀严重的时期,拥有房子被证明是最好的对冲手段之一。

至于房屋供应,目前待售房屋数量处于半个世纪以来的最低水平。 89万户的库存是2006年250万户的三分之一,是去年同期的一半。在全美范围内,新建筑的兴建速度远远落后于销售。 Pinto说:“土地使用法律是高度限制的,新住房存量的增长只能如此之快。新建筑跟不上需求的步伐,而且没有任何迹象表明这一点。”老年人选择留在原来的地方,而不是卖掉房子,然后搬进出租房或共管公寓,这进一步给住房供应带来了压力。

Pinto预计,2022年全年房价将上涨17%,如果抵押贷款利率没有大幅上涨,明年将再涨11%-12%。他们预计,租金上涨的速度将与强劲市场的价格上涨速度大致相同。问题在于:有些地方的租金涨幅可能暂时赶不上房价。这是一个相当健康的市场,但这当中仍然会有赢家和输家。

打个比方,现在的房市是一座建在坚实地面上的房子,它的地基完好无损。但问题是,住宅比几年前贵了很多。这对于目前已经有房子的人来说是件好事。但最终,他们的收益将是年轻买家的损失。



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